Gemietete PV-Anlage: Unterlassene Reinigung rechtfertigt keine außerordentliche Kündigung

Nur, weil die Vermieterin einer für 20 Jahre gemieteten Solaranlage diese entgegen einer Ankündigung nicht nach vier Jahren gereinigt hat, dürfen die Mieter der Anlage den Vertrag nicht fristlos kündigen. Das hat das Amtsgericht (AG) München entschieden.

Eigentümer eines Hauses mieteten 2017 eine Photovoltaik-Anlage (PV-Anlage) und vereinbarten dabei eine Wartung durch die Vermieterin, die alle vier Jahre vorgenommen werden sollte. Als Vertragslaufzeit sah der Vertrag 20 Jahre vor. Das Recht zur ordentlichen Kündigung wurde ausgeschlossen.

Die Mieter forderten die Vermieterin 2023 zur Reinigung der Module auf. Nachdem die Vermieterin – trotz Anwaltsschreibens – untätig blieb, kündigten sie den Vertrag im Januar 2024 außerordentlich. Schließlich sei ihnen bei Vertragsschluss eine regelmäßige Reinigung der Module zugesagt worden.

Vor dem AG München verklagten die Mieter die Vermieterin auf Abbau der PV-Anlage und Zurückversetzung des Hauses und des Daches in den Ursprungszustand. Die Vermieterin machte im Wege einer Widerklage ihrerseits die rückständigen Monatsmieten für Februar bis Juli 2024 von insgesamt 571 Euro geltend.

Das Gericht wies die Klage ab und gab der Widerklage statt. Die außerordentliche Kündigung hält es für unwirksam. Die gemietete Solaranlage weise keinen Sachmangel auf, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen könnte. Eine Verschmutzung der Paneele an sich begründe jedenfalls so lang keinen Sachmangel, als die Anlage insgesamt die nach dem Vertrag erwartete Leistung erbringt. Die tatsächliche Leistung der Stromerzeugung entspreche hier unstreitig der prognostizierten. Allein eine in einer (unterstellten) Verschmutzung liegende optische Beeinträchtigung begründe keinen Mangel der Mietsache.

Die fristlose Kündigung kann laut AG auch nicht auf die nicht erfolgte Reinigung der Solarpaneele gestützt werden. Das Gericht unterstellt zugunsten der Mieter, dass ihnen bei der Erläuterung des Vertrages erklärt wurde, dass die Vermieterin die regelmäßige Reinigung der Solarpaneele vornehmen wird. Hierin liege aber keine rechtsgeschäftliche Vereinbarung, sondern eine unzutreffende Aussage über den Vertragsinhalt. Diese Zusage des Vertriebs zur Reinigung müsse sich die Beklagte allerdings haftungsrechtlich zurechnen lassen.

Die Mieter könnten aus der (unterstellten) Pflichtverletzung der Vermieterin bei Vertragsschluss aber weder einen Schadensersatzanspruch noch einen wichtigen Grund ableiten. Eine (fahrlässige) falsche Angabe zu den Leistungen der Vermieterin bei der Wartung stelle eine vorvertragliche Pflichtverletzung dar. Aus dem Vortrag der Mieter könne das Gericht aber nicht entnehmen, dass im Fall einer zutreffenden Aussage der Mietvertrag nicht abgeschlossen worden wäre. Die – hier unterstellte – Falschinformation sei mithin für den Abschluss des Vertrages nicht ursächlich geworden. Der mit der Reinigung verbundene wirtschaftliche Vorteil für den Mieter sei minimal, diese gäben auch nicht zu erkennen, dass ihnen besonders an der Reinigung gelegen und dies ein für den Vertragsschluss wesentlicher Gesichtspunkt gewesen sei.

Amtsgericht München, Urteil vom 18.11.2024, 191 C 12116/24, rechtskräftig