Verlängerung der Mietpreisbremse: Verfassungsbeschwerde erfolglos

Im Jahr 2015 wurde mit § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)die Mietpreisbremse eingeführt. Seitdem ist sie mehrmals verlängert worden, soauch in 2020. Diese Verlängerung hat eine Vermieterin erst vor denFachgerichten und nach ihrem dortigen Scheitern in Karlsruhe angegriffen –jedoch auch dort ohne Erfolg.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat dieVerfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen. Mit dieser hatte sichdie Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung mittelbar gegen dieRegulierung der Miethöhe bei Mietbeginn sowie die auf dieser Grundlage vomSenat von Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020gewendet.

Die Verfassungsbeschwerde blieb ohne Erfolg. Weder diemittelbar angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn(Mietpreisbremse) noch die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin ausdem Jahr 2020 verletzten die Vermieterin in ihren Grundrechten. Das BVerfGknüpft hierbei an seine Erwägungen aus dem Beschluss vom 18.07.2019 (1 BvL1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18) an. Danach waren die durch die Einführung derMietpreisbremse im Jahr 2015 bewirkten Grundrechtseingriffe gerechtfertigt. DasBVerfG meint, auch die seitdem festzustellenden Entwicklungen führten zu keinemanderen Abwägungsergebnis.

Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn inGebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolge legitime Ziele und sei zuderen Erreichung geeignet und erforderlich. Insbesondere ändere es an derEignung der Mietenregulierung nichts, dass die gesetzlich zulässige Miethöheoft nicht eingehalten werde. Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben inder Praxis nicht umfassend befolgt werden, stelle die grundsätzliche Eignungeiner Maßnahme nicht in Frage.

Die angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn inGebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist für das BVerfG auchverhältnismäßig im engeren Sinne.

Die Mietpreisbremse greife nicht schwerwiegend in dieEigentumsfreiheit der zur Vermietung bereiten Eigentümer ein. Artikel 14 Absatz1 des Grundgesetzes schütze von vornherein nicht die einträglichste Nutzung desEigentums, betont das BVerfG. Die Miethöhenregulierung solle insbesondere dieAusnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindern und Preisspitzenabschneiden, die auf eine bestehende Mangelsituation und eine darausresultierende für Vermietende günstige Marktentwicklung zurückzuführen sind.Eine solche Nutzung des Eigentums genieße im Hinblick auf die soziale Bedeutungder Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen schon keinenverfassungsrechtlichen Schutz.

Mildernd wirke zudem, dass keine absolute Höchstgrenzevorgegeben werde, die von der auf dem unregulierten Markt erzielbaren Mietevollständig entkoppelt wäre. Zwar sei insoweit zu berücksichtigen, dass in dieErmittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespanntenWohnungsmärkten zunehmend solche Mieten einfließen, die nicht die amunregulierten Markt erzielbare Höhe widerspiegeln, sondern bereits selbst unterBerücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart wurden. LautBVerfG handelt es sich aber gleichwohl noch immer um eine am Marktgrundsätzlich orientierte Vergleichsmiete, die die Wirtschaftlichkeit derWohnungsvermietung regelmäßig sicherstellen werde.

Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümer vonWohnraum stünden berechtigte Interessen insbesondere Wohnungssuchender sowiegewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzipbetreffen. Der Gesetzgeber trage mit der Regulierung der Miethöhe einemsozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappeAngebot an Mietwohnungen entsteht.

Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraumshält das BVerfG den in § 556d BGB in der Fassung aus dem Jahr 2020 gefundenenAusgleich für nicht unangemessen – auch mit Blick auf die ermöglichteVerlängerung der Miethöhenregulierung um weitere fünf Jahre. Insbesonderesichere die Verordnungsermächtigung in Absatz 2 weiterhin ab, dass dieMiethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über dasnach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht. Anders als beiunbefristeten Regelungen sei der die Mietenregulierung erst aktivierendeVerordnungsgeber gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeiteiner (weiteren) Mietenbegrenzung in regelmäßigen Abständen neu zu prüfen undseine Entscheidung hinreichend zu begründen.

Auch mit Blick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit unddes Vertrauensschutzes begegne die Verlängerung der Miethöhenregulierung keinenverfassungsrechtlichen Bedenken. Allein aus dem Umstand, dass die Begrenzungder Miethöhe bei Mietbeginn ursprünglich auf fünf Jahre befristet eingeführtwurde, lasse sich kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten von zurWiedervermietung von Wohnungen bereiten Vermieterinnen und Vermietern ableiten.Dies gelte auch, soweit bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarteMieterhöhungen in Form der Staffelmieten betroffen sind.

Und schließlich sei auch die BerlinerMietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 mit der Verfassung vereinbar.Insbesondere habe der Senat von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf dasgesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauervon fünf Jahren im Rahmen seines vom Gesetzgeber delegierten Spielraums alserforderlich ansehen dürfen.

Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 08.01.2026, 1 BvR183/25