Zusatzbelastung bei der Grundsteuer

Die meisten Eigentümer in Baden-Württem­berg haben in den letzten Wochen von der Kommune ihren Grundsteuerbescheid er­halten. Teilweise war das verbunden mit ei­ner deutlich gestiegenen Grundsteuerlast. Um dagegen vorzugehen, haben die Bürger die Möglichkeit, mit einem Gutachten einen um mehr als 30 Prozent niedrigeren Grund­stückswert für den Stichtag 1. Januar 2022 nachzuweisen. Nur so lässt sich die neu be­rechnete Grundsteuer noch nach unten kor­rigieren. Das Problem: Die Kosten dieser Gutachten tragen die Steuerzahler. Manche Kommunen bieten hierfür über ihre Gutach­terausschüsse ein sogenanntes „vereinfach­tes Gutachten“ an, das vergleichsweise güns­tig ist. Der BdSt hat sich hierzu bei den Gutachterausschüssen um­gehört und festgestellt, dass diese Thematik dort sehr unterschiedlich behandelt wird.

So bietet Stuttgart ein vereinfachtes Gutachten an, Karlsruhe tut das nicht. In Friedrichshafen ist es möglich, in Ravensburg nicht. In Baden-Württemberg entscheidet somit schlichtweg der Standort des Hauses, ob man die Möglichkeit hat, ein verein­fachtes Gutachten bzw. Kurzgutachten erstellen zu lassen, mit dem man als Eigentümer den festgestellten Wert des Grundstücks noch einmal neu bewerten lassen kann. Dabei wird lediglich auf den Wert von Grund und Boden geachtet, die Be­bauung spielt keinerlei Rolle. Außerdem müs­sen sich die Wertabweichungen für den Gut­achterausschuss in der Regel einfach aus den Planunterlagen ableiten lassen. Ortsbesich­tigungen oder Ähnliches werden nicht vor­genommen.

Die Erkenntnis der ungleichen Angebotslage liefert eine Umfrage des Bundes der Steuerzahler Baden-Württemberg bei den 109 Gutachterausschüssen im Land, in der angefragt wurde, in welchen Regionen die Bürger verein­fachte Gutachten einholen können. Über 60 Gutachterausschüsse haben geantwortet, der Stand der Daten ist der 10. April 2025. „Dass es davon abhängt, in welchem Ort das Grundstück liegt, ob die Steuerzahler ein vergleichsweise günstiges Gutachten beauf­tragen können, ist ein unhaltbarer Zu­stand. Der BdSt appelliert daher an die Aus­schüsse, die das vereinfachte Gutachten bis­her nicht anbieten, es zukünftig zu tun. Denn es ist schlichtweg unfair, wenn einige Steuerzahler die Chance auf ein kostengünstigeres Gutachten haben und andere nicht“, macht der BdSt-Landesvorsitzende Eike Möller deutlich.

Neben der Tatsache, dass die Gutachten nicht von allen Ausschüssen angeboten wer­den, zeigt die BdSt-Umfrage auch die Unterschiede bei den Kosten auf. Muss man in Radolfzell 285,60 Euro und in Backnang 357 Euro für ein ver­einfachtes Gutachten zahlen, ist es woan­ders ungleich teurer. So verlangen Böblingen und Ulm dafür jeweils 800 Euro. „Von zentra­ler Bedeutung ist das Angebot eines verein­fachten und preislich erschwinglichen Gut­achtens vor allem vor dem Hintergrund, dass die „normalen“ deutlich teurer sind. In der Regel fallen hierfür Kosten in Höhe eines vierstelligen Betrags an, unabhängig davon, ob das Gutachten vom Gutachterausschuss oder einem zertifizierten Sachverständigen angefertigt wird“, beschreibt Möller die Vorzüge eines vereinfachten Gutachtens.

Ein „vereinfachtes Gutachten“ wird von den Gutachterausschüssen oft unterschied­lich definiert. Einige Gutachterausschüsse, wie z. B. Stuttgart, bieten sie zum Festpreis an, dafür ist der Anwendungsbereich stark eingeschränkt. Andere Gutachterausschüs­se verstehen unter einem vereinfachten Gut­achten ein Bodenwertgutachten, für das sie in der Regel 50 Prozent bis 60 Prozent der Gebührensätze für ein Vollgutachten bzw. Verkehrswertgutachten in Rechnung stellen. Auch nach Stundenaufwand rechnen man­che Ausschüsse den Aufwand für solche vereinfachten Gutachten ab. Bei Gutachterausschüssen, die Festpreise für vereinfachte Gutachten anbieten, ist dennoch in vielen Fällen wegen der Beson­derheiten des Grundstücks ein „normales“ Gutachten erforderlich. Dann wird der An­trag auf ein vereinfachtes Gutachten gegen eine geringere Bearbeitungsgebühr zurück­gewiesen. Einige Gutachterausschüsse neh­men auch eine Vorprüfung vor, um abzuklä­ren, ob die 30-Prozent-Grenze überschritten werden kann. Diese Vorprüfung nehmen ei­nige Gutachterausschüsse kostenlos vor, an­dere gegen eine Bearbeitungsgebühr. Dass wertbeeinflussende Faktoren vom Finanzamt berücksichtigt werden, fordert der baden-württembergische Steuerzahlerbund im Zuge der Grundsteuerreform schon lange.

Eine Liste aller baden-würt­tembergischen Gutachter­ausschüsse inklusive der Kontaktdaten findet man im Internet unter https://www.zgg-bw.de/. Die Übersicht der vom BdSt Baden-Württemberg ge­sammelten Angaben der Ausschüsse zu einem vereinfachten Gutachtenfinden Sie hier.