Wohnungsnot in Berlin

Hohe Mieten und Kaufpreise, lange Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen und geringe Aussichten, eine Bleibe zu finden. Mietenwahnsinn und Wohnungsnot sind in aller Munde. Die Politik versucht mit Reglementierungen, der Ausübung von Vorkaufsrechten und Neubauinitiativen der Lage Herr zu werden. Ein Blick in die Statistik offenbart für Viele Überaschendes: Die Anzahl an Wohnungen und Wohnraum hat in den letzten drei Jahrzehnten tatsächlich deutlich stärker zugenommen als die Bevölkerung. Aber muss das Land Berlin wirklich gewährleisten, dass für jeden, der nach Berlin kommen will, üppig Wohnraum angeboten wird?

Wieviel Wohnen ist ein Grundrecht?

Das Recht auf Wohnen gilt als Menschenrecht und findet sich an verschiedenen Stellen im internationalen Recht wieder. Nach der Europäischen Sozialrechtscharta haben sich die Vertragsstaaten z.B. dazu verpflichtet, den Zugang zu Wohnraum mit ausreichendem Standard zu fördern und die Wohnkosten für Personen mit geringen Mitteln tragbar zu gestalten. Ziel ist, die wirksame Ausübung des Rechts auf Wohnung zu gewährleisten.

In der Berliner Landesverfassung heißt es, dass jeder Mensch das Recht auf angemessenen Wohnraum hat und das Land die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum fördert. Im Grundgesetz fehlt eine solche Regelung, obwohl schon die Weimarer Verfassung als staatliches Ziel formuliert hatte, zumindest „jedem Deutschen eine gesunde Wohnung“ zu sichern.

Politische Ziele

Im Koalitionsvertrag hatte die neue schwarz-rote Landesregierung 2023 den Neubau von „durchschnittlich bis zu 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr versprochen, davon bis zu 5.000 Sozialwohnungen“. Es sollte ein „Schneller-Bauen-Gesetz“ geben, die Bauordnung ausgemistet werden und gleichzeitig auch noch die Wärmewende sozialverträglich und bezahlbar gestaltet werden. 2023 waren rund 750 Millionen Euro für den Wohnraumförderfonds im Berliner Landeshaushalt vorgesehen, für die Jahre 2024 und 2025 waren pro Jahr 1,5 Milliarden Euro angekündigt worden.

Wohnungs- und Wohnflächenwachstum in Deutschland

Zum 31. Dezember 1993 gab es in Deutschland 34,99 Millionen Wohnungen mit insgesamt 2,88 Milliarden Quadratmetern Wohnfläche. Eine durchschnittliche Wohnung hatte damals eine Fläche von 82,3 Quadratmetern und 4,3 Räume, wohlgemerkt ohne Küche und Bad. Je Einwohner standen durchschnittlich 35,4 Quadratmeter und 1,9 Räume zur Verfügung. Auf 1.000 Einwohner kamen 430 Wohnungen.

Nur dreißig Jahre später stellte sich die Wohnungssituation in Deutschland bereits deutlich günstiger dar. Zum 31. Dezember 2023 gab es in Deutschland bereits 43,65 Millionen Wohnungen mit über 4 Milliarden Quadratmetern Wohnfläche. Die Anzahl der Wohnungen war damit in drei Jahrzehnten um 24,7 Prozent, die gesamte Wohnfläche sogar um 38,9 Prozent gestiegen, obwohl im gleichen Zeitraum die Bevölkerung um gerade einmal 2,6 Prozent gewachsen war.

Gleichzeitig stieg auch die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung um 12,1 Prozent oder absolut knapp 10 Quadratmeter auf 92,2 Quadratmeter. Die Wohnfläche je Einwohner stieg dabei sogar um 34,2 Prozent auf 47,5 Quadratmeter. Mit 516 Wohnungen standen auch 20 Prozent mehr Wohnungen je 1.000 Einwohner zur Verfügung als noch dreißig Jahr zuvor. Die Anzahl der Räume je Wohnung stieg leicht auf 4,4, während die Anzahl der Räume je Einwohner sogar um 21,1 Prozent auf 2,3 stieg.

Abb.: Wohnfläche je Einwohner in Deutschland und in Berlin. (Quelle:  Statistisches Bundesamt)

Wohnungs- und Wohnflächenwachstum in Berlin

Zum 31. Dezember 1993 gab es in Berlin 1,74 Millionen Wohnungen mit insgesamt 118,26 Millionen Quadratmetern Wohnfläche. Die durchschnittliche Wohnfläche belief sich damals auf 67,8 Quadratmeter je Wohnung und 34 Quadratmeter je Einwohner.

Und auch in der Hauptstadt stellte sich dreißig Jahre später die Wohnungssituation deutlich günstiger dar. Zum 31. Dezember 2023 verteilten sich insgesamt bereits 148,39 Millionen Quadratmeter Wohnfläche auf 2,03 Millionen Wohnungen. Die Anzahl der Wohnungen war damit um 16,2 Prozent, die gesamte Wohnfläche sogar um 25,5 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum war die Bevölkerung Berlins – wenn auch stärker als im Bundesdurchschnitt – dennoch nur um 11,6 Prozent gewachsen.

Auch die durchschnittliche Wohnungsgröße stieg an, nämlich um 7,8 Prozent auf 73,1 Quadratmeter. Die Wohnfläche je Einwohner wuchs sogar um 15,3 Prozent auf 39,2 Quadratmeter. Damit hatte jeder Berliner durchschnittlich 5,2 Quadratmeter mehr Wohnraum zur Verfügung als noch drei Jahrzehnte zuvor. Insgesamt standen mit 537 Wohnungen auch 7 Prozent mehr Wohnungen je 1.000 Einwohner zur Verfügung. Nur geringfügig geschrumpft ist im Gegenzug die Anzahl der Einwohner je Wohnung. Während 1993 noch fast zwei Einwohner auf eine Wohnung kamen, waren es 2023 gut nur noch knapp 1,9 Einwohner.

Abb.: Anzahl der Wohnungen je 1.000 Einwohner in Deutschland und in Berlin. (Quelle:  Statistisches Bundesamt)

Gibt es einen Mangel an Wohnraum?

Sowohl bundesweit, als auch in Berlin sind in den letzten dreißig Jahren die Anzahl der Wohnungen und die gesamte Wohnfläche deutlich stärker ausgeweitet worden, als die Bevölkerung überhaupt gewachsen ist. In keinem einzelnen Jahr ist die Anzahl der Wohnungen oder die Gesamtwohnfläche in Deutschland geschrumpft. Die Wohnungen sind im Durchschnitt größer geworden, haben mehr Zimmer, werden aber von durchschnittlich weniger Menschen pro Wohnungen bewohnt.

Während die Bevölkerung in Berlin deutlich stärker als in ganz Deutschland gewachsen ist, hat die Wohnraumversorgung nicht ganz so stark zugenommen, wie im Bundesdurchschnitt. Dennoch standen auch in Berlin Ende 2023 je Einwohner deutlich mehr Wohnungen zur Verfügung, als noch dreißig Jahre zuvor. Die durchschnittliche Wohnungsgröße und die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner sind ebenfalls merklich gewachsen. Die Wohnungen sind in Berlin zwar kleiner als im Bundesdurchschnitt, dafür gibt es in Berlin mehr Wohnungen pro 1.000 Einwohner, als im Bundesdurchschnitt.

Im Ergebnis hat es also in den letzten drei Jahrzehnten durchweg immerhin so viel Wohnungsbau gegeben, dass sich die Wohnraumversorgung stetig verbessert hat. Die in dem Zeitraum rund 286.000 zusätzlich in Berlin geschaffenen Wohnungen standen bis Ende 2023 gut 400.000 zusätzlichen Einwohnern gegenüber.

Statistische Effekte

Während die Wohnraumversorgung bezogen auf ganz Deutschland stetig über die drei Jahrzehnte gewachsen ist, zeigt die Statistik bezogen auf Berlin tatsächlich einige Rückgänge. Von 2009 auf 2010 fehlten scheinbar plötzlich knapp 27.000 Wohnungen. Die Erklärung sind statistische Korrekturen aufgrund der „Fortschreibung der endgültigen Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung 2011“. Ein weiterer statistischer Effekt ist, dass die Einwohnerzahl von Berlin für das Jahr 2023 mal mit 3.878.100 angegeben wird, mal mit 3.662.381 Einwohnern. Während sich die erste höhere Zahl aus dem Einwohnerregisterbestand ergibt, ist die zweite niedrigere Zahl der fortgeschriebene Bevölkerungsbestand aufgrund des Zensus von 2022. Beide Zahlen der Bevölkerungsstatistik sind korrekt und haben ihre statistische Berechtigung. In den bundesweiten Zahlen gleichen sich die Unterschiede wieder aus. Bedenken muss man aber für politische Aussagen, dass ein Unterschied von fast 216.000 Personen mit Blick auf die Notwendigkeit von Wohnungsbau sehr bedeutsam ist. Für Planungsaufgaben hält der Bund der Steuerzahler die Bevölkerungsfortschreibung für die zweckmäßigere Datenbasis. Ausgabenwünsche der Politik werden aber regelmäßig mit der höheren Bevölkerungszahl nach der Registerfortschreibung begründet.

Bevölkerungsentwicklungen

Bei der Klärung der Frage, ob jeglicher Bevölkerungszuzug nach Berlin durch Wohnungsbau befriedig werden muss, lohnt ein Blick in die Statistik der registrierten Einwohner in Berlin: Von 1993 bis 2023 ist die Zahl der Einwohner um fast 417.000 Personen auf 3.878.100 Einwohner angestiegen. In dem gleichen Zeitraum ist die Zahl der Ausländer um fast das Zweieinhalbfache oder knapp 540.00 Personen gestiegen, während die Zahl der Deutschen um gut 123.000 gesunken ist. Dabei handelt es sich um deutsche Staatsbürger ohne Unterscheidung ob mit und ohne Migrationshintergrund.

Noch spannender wird die Betrachtung einer Statistik, die erst seit 2007 geführt wird und Deutsche mit und ohne Migrationshintergrund unterscheidet. Danach ist von 2007 bis 2023 die Zahl der Deutschen ohne Migrationshintergrund in Berlin um 171.529 gesunken, während die Zahl der Deutschen mit Migrationshintergrund um 257.818 gestiegen ist. Diese Unterscheidung ist deshalb bedeutsam, weil Deutsche mit Migrationshintergrund oder zumindest ihre Vorfahren irgendwann die Entscheidung getroffen haben, nach Berlin zu ziehen. Zusätzlich hat sich die Zahl der Ausländer ohne deutschen Pass von 2007 bis 2023 um 476.365 auf 946.369 Personen fast verdoppelt.

Um diese Betrachtungen gleich auf eine sachliche Basis zu stellen, lohnt es auch, die Statistik der Herkunftsländer der Ausländer in Berlin zu betrachten. So stammten Ende 2024 z.B. fast 273.000 Ausländer aus EU-Staaten, gut 15.000 aus Großbritannien, knapp 26.000 aus den USA und Kanada, 4.260 aus Japan, 5.705 aus der Schweiz und 1.973 aus Norwegen. Hunderttausende ausländische Mitbürger stammen aus Ländern, in denen offensichtlich keine Fluchtursachen vorliegen. Sie haben sich also entschieden, lieber in Berlin als in anderen Metropolen, wie London, Paris, New York oder Tokio, zu leben.

Ist Wohnungsbau die Lösung?

Die Statistiken zeigen, dass der Wohnungsbau seit Jahrzehnten die Bevölkerungsentwicklung sogar stetig überholt hat. Jegliches Mehrangebot ist von der Wohnungsnachfrage jedoch durch Zuwanderung absorbiert worden und hat dazu geführt, dass die Beanspruchung von Wohnraum deutlich zugenommen hat. Im Bundesdurchschnitt macht sich ein Einwohner auf über 47 Quadratmetern breit. Im urbanen Berlin sind es immerhin noch über 39 Quadratmeter pro Person.

Grundsätzlich ist also in einem sehr viel großzügigeren Umfang Wohnraum vorhanden, als zu fast jedem beliebigen Zeitpunkt in der Vergangenheit. Dass die Nachfrage nach Wohnraum dennoch das Angebot übersteigt, ist ein Hinweis darauf, dass entweder der Markt durch Regulierungen nicht funktioniert oder die Preise, d.h. insbesondere die Mieten im Bestand, zu niedrig sind, um zu einem Ausgleich von Angebot und Nachfrage zu führen. Es ist davon auszugehen, dass beides zutrifft, was dazu führt, dass sich diejenigen, die bereits eine Wohnung haben, mehr Wohnraum leisten, als sie sich bei einem Gleichgewichtspreis sonst leisten würden.

Wenn sich der Senat nun den Neubau in Berlin vorgenommen hat, erhöhte das den Bestand nur unmerklich! Die jährlich geplanten 20.000 Wohnungen entsprechen weniger als einem Prozent des derzeitigen Wohnungsbestands. Dadurch wird sich das Angebot kaum soweit ausweiten, dass starke Mietsenkungen zu erwarten sind. Eher steht zu erwarten, dass auch die Gesamtnachfrage selbst aus dem Bestand das Mehrangebot absorbieren wird.

Auch der Anteil der 5.000 geplanten Sozialwohnungen, die man, wie in der Berliner Landesverfassung gefordert, exklusiv Personen mit niedrigem Einkommen anbieten könnte, erscheint angesichts der Dimensionen des Bevölkerungszustroms nach Berlin wie der sprichwörtliche heiße Tropfen auf dem heißen Stein, wenn schon im ersten Halbjahr 2024 per Saldo die Bevölkerung um knapp 8.000 Menschen zugenommen hat. Im Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand sprechen wir hier auch nur über ein Viertel Prozent! Fraglich scheint, dass eine Ausweitung des Wohnungsbaus angesichts der gleichzeitig geforderten Umsetzung der energetischen Sanierungen im Bestand sehr realistisch ist.

Fazit

Solange es gesetzlich nicht verboten ist, darf sich jeder Mensch grundsätzlich so viel Wohnraum kaufen oder mieten, wie er sich leisten kann. Davon wird auch in Berlin rege Gebrauch gemacht, so dass es kaum Leerstand gibt. Die Erfahrungen aus den letzten Jahrzehnten zeigen, dass sämtliches Mehrangebot an Wohnraum dazu geführt hat, dass der Wohnflächenverbrauch kontinuierlich zugenommen hat.

Eine Erhöhung des allgemeinen Wohnungsangebots für alle Bevölkerungsschichten würde das Problem, dass die nach Landesverfassung und Sozialrechtscharta besonders zu schützenden Personengruppen keinen bezahlbaren Wohnraum finden, kaum lösen. Insofern stellt sich die Frage, ob es dann gerechtfertigt ist, Mittel aus dem öffentlichen Haushalt auch dafür auszugeben, den Gesamtbestand zu erhöhen.

Wie stark sich die Veränderungen beim Wohnflächenverbrauch insgesamt auswirken, zeigt ein Rechenexempel: Würde man bei der heute in Berlin zur Verfügung stehenden Wohnfläche von insgesamt 148.386.000 Quadratmetern den Wohnflächenverbrauch in Berlin von 1993 in Höhe von 34,3 Quadratmeter pro Person zugrunde legen, ließen sich in Berlin 4.338.771 Millionen Menschen unterbringen. Alleine mit Wohnungsneubau ließen sich in Berlin so viele Menschen kaum unterbringen. Ob das überhaupt wünschenswert ist, sei dahingestellt. Vielleicht muss die Politik auch einfach zu der Erkenntnis gelangen, dass Berlin voll ist.

Im Ergebnis lässt sich sagen, dass in Berlin die historisch angestammte Bevölkerung langsam ausstirbt oder abwandert. Die Zunahme der Bevölkerung resultiert deswegen ausschließlich aus dem Zuzug und Wachstum der Bevölkerung mit ausländischen Wurzeln, egal ob mit oder ohne deutschen Pass. Dabei geht es ausdrücklich nicht um eine Bewertung der Menschen nach ihrer Herkunft oder ihren Gründen, sondern um die Bewertung der Frage, ob der Staat gewährleisten muss, dass jeder Mensch das Grundrecht hat, nach Berlin zu ziehen und hier eine billige Bleibe vorzufinden, die er in keiner anderen Metropole der Welt angeboten bekommen würden. Zumindest für Zugezogene aus „sicheren Herkunftsländern“ wie z.B. Frankreich, Schweden, Kanada, Großbritannien oder Österreich muss diese Frage erlaubt sein und geklärt werden.

Ihr Ansprechpartner beim 

Bund der Steuerzahler Berlin e.V.
Lepsiusstr. 110
12165 Berlin

Dipl.-Volkswirt Alexander Kraus
Vorstandsvorsitzender
Tel.: 030 790107-14

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