Grundsteuer: Die Nutzung macht den Unterschied

Bei bebauten Grundstücken unterscheidet das Bewertungsgesetz für Zwecke der Neuberechnung der Grundsteuer auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 sieben verschiedene Grundstücksarten. Hierauf weist der Bund der Steuerzahler (BdSt) Nordrhein-Westfalen hin. Die Abgrenzung der Grundstücksarten sei grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche vorzunehmen. Abzustellen sei auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume zum Feststellungszeitpunkt.

Bei Einfamilienhäusern liege nur eine Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne vor. Die Mitbenutzung zu Nichtwohnzwecken, insbesondere zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken, zu weniger als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, sei für die Einordnung als Einfamilienhaus unschädlich, wenn die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Wochenendhäuser, die während des ganzen Jahres bewohnbar sind, könnten Einfamilienhäuser sein.

Für Zweifamilienhäuser gelten laut BdSt die Ausführungen zu den Einfamilienhäusern sinngemäß. Das Gebäude verfüge über zwei Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinn. Zu der Grundstücksart Zweifamilienhäuser gehörten neben den typischen Zweifamilienhäusern mit zwei voneinander abgetrennten Wohnungen auch die Wohngrundstücke, die eine Hauptwohnung und eine Einliegerwohnung enthalten. Dabei sei für die Einliegerwohnung der Wohnungsbegriff maßgeblich.

Wohnungsbegriff: Eine Wohnung sei danach in der Regel die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Diese Räume müssten eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbstständigen Zugang haben. Außerdem sei erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Räume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche solle mindestens 20 Quadratmeter aufweisen.

Jedes Wohnungseigentum gelte grundsätzlich als ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes, so der BdSt weiter. Wohnungseigentum werde nach § 2 WEG (Gesetz über Wohneigentum und Dauerwohnrecht) entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründet. Das Wohnungseigentum entstehe zivilrechtlich mit der Anlegung des Wohnungseigentumsgrundbuchs und dessen Eintragung. Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums setze sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammen, zu dem es gehört.

Mietwohngrundstücke seien Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, Wohnzwecken dienen und keine Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. Mietwohngrundstücke enthielten in der Regel mehr als zwei Wohnungen. Ein Mietwohngrundstück könne auch bei einem Studentenwohnheim vorliegen. Typische Mietwohngrundstücke seien zum Beispiel Mehrfamilienhäuser. Eine Mitbenutzung zu Nichtwohnzwecken unter 20 Prozent stehe der Einordnung als Mietwohngrundstück nicht entgegen.

Besonderheit: Nutzflächen von Nebenräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, seien nicht einzubeziehen, hebt der BdSt hervor. Nebenräume seien zum Beispiel Keller-, Abstell-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen. Nutzflächen von Nebenräumen, die nicht im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, seien bei der Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zu berücksichtigen.

Geschäftsgrundstücke seien Grundstücke, die gemessen an der Wohn- und Nutzfläche zu mehr als 80 Prozent eigenen oder fremden betrieblichen (gewerblichen, freiberuflichen) oder öffentlichen Zwecken dienen und kein Teileigentum sind. Geschäftsgrundstücke könnten insbesondere bei Grundstücken vorliegen, die mit Fabrik-, Industrie-, Verwaltungs-, Bürogebäuden, Hotels oder Dienstgebäuden der öffentlichen Verwaltung bebaut sind.

Gemischt genutzte Grundstücke seien Grundstücke, die sowohl Wohnzwecken als auch eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Gemischt genutzte Grundstücke dienten gemessen an der Wohn- und Nutzfläche zu mindestens 20 Prozent (andernfalls Wohngrundstück oder sonstiges bebautes Grundstück) und zu höchstens 80 Prozent (andernfalls Geschäftsgrundstück) eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken.

Teileigentum sei das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (zum Beispiel Büroräume, Ladenlokale) in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Jedes Teileigentum gehört laut BdSt zum Grundvermögen und gilt grundsätzlich als ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes.

Zu den sonstigen bebauten Grundstücken gehörten bebaute Grundstücke, die keiner der anderen Grundstücksarten zugeordnet werden können. Hierunter zählten zum Beispiel Clubhäuser, Vereinshäuser, Bootshäuser, studentische Verbindungshäuser, Turnhallen von Sportvereinen, Schützenhallen und Jagdhütten. Auch selbstständige Garagengrundstücke seien sonstige bebaute Grundstücke, sofern sie nicht betrieblich genutzt werden. Wochenendhäuser, die nicht dauernd bewohnt werden können, gehörten ebenfalls zu den sonstigen bebauten Grundstücken.

Bund der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen e.V., PM vom 11.04.2022