Wohnungseigentümergemeinschaft: Keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten

Wohnungseigentümer sind vor der Beauftragung vonErhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet, mehrere Vergleichsangeboteeinzuholen. Damit hat der Bundesgerichtshof (BGH) der langjährigengerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegenfehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine Absage erteilt. Obeine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich der vorliegenden Informationenordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hänge von den Umständen des Einzelfallsab, so der BGH. In seiner Entscheidung gibt er dazu nähere Vorgaben.

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft derWohnungseigentümer (WEG). In einer Eigentümerversammlung wurden mehrheitlichverschiedene Beschlüsse über anstehende Erhaltungsmaßnahmen in derMehrhausanlage gefasst, etwa zum Austausch von Fenstern und einerVordachverglasung. Seitens der Mehrheit der Wohnungseigentümer war auf dieEinholung von Vergleichsangeboten verzichtet worden, weil die Gemeinschaft mitder beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten zur "vollstenZufriedenheit" zusammengearbeitet und auch mit der Malerfirma bereitspositive Erfahrungen gemacht hatte.

Einige WEG-Mitglieder erhoben jedoch, gestützt auf diefehlenden Vergleichsangebote, Anfechtungsklage. Diese wies das Amtsgericht (AG)ab. Nach einer abweichenden Entscheidung des Landgerichts bestätigte der BGHdie vollumfängliche Klageabweisung durch das AG.

Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen amgemeinschaftlichen Eigentum müsse auf einer hinreichenden Tatsachengrundlageerfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlageeignen, gebe es entgegen der nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichtekeine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmteBagatellgrenze überschritten ist, so der BGH. Dem Gesetz lasse sich keinesolche Vorgabe entnehmen. Dies gelte erst recht für die Forderung, mindestensdrei Vergleichsangebote einzuholen und davon nur so genannte Bagatellmaßnahmenauszunehmen. Eine solche schematische Betrachtungsweise würde derVielgestaltigkeit der in Betracht kommenden Sanierungsmaßnahmen nicht gerechtund zudem das Ermessen der Wohnungseigentümer zu sehr einschränken, so der BGH.

Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahmehinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängevielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art derMaßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vomStandpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümersfür eine Entscheidung ausreichen. In der Sache gehe es darum, dass dieWohnungseigentümer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhaltensollen. Bei Kleinaufträgen mit einem geringeren Auftragsvolumen liege es aufder Hand, dass sich die Wohnungseigentümer vor der Erteilung des Auftrags nichtum eine externe Überprüfung eines vorliegenden Angebots bemühen müssen, sondernhäufig selbst beurteilen können, ob ihnen die geplante Maßnahme den hierfürangebotenen Preis wert ist. Zudem gehöre es zunächst einmal zu den Pflichtendes Verwalters, das Angebot auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die für dieBeschlussfassung erforderlichen Informationen laut BGH nicht nur durch dieEinholung von Vergleichsangeboten beschafft werden. So könne insbesondere dieBeratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige alsTatsachengrundlage genügen. Gegen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote beziehungsweiseweiterer Informationen könnten zudem die Dringlichkeit der Maßnahme und/oderdie mangelnde Verfügbarkeit anderer ortsnaher Handwerker sprechen.

Auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in derVergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war, kann es lautBGH rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote beziehungsweisezusätzlicher Informationen abzusehen. Für einen vernünftig und wirtschaftlichdenkenden Eigentümer sei neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten ist, dassder Auftragnehmer die ihm aufgegebenen Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt,dass er den verabredeten Zeitplan einhält und qualifiziertes Personal zurVerfügung stellt und er etwaigen Beanstandungen, so sie denn vorkommen, zeitnahnachgeht und diese vollständig behebt. All diese Punkte könnten die Eigentümerbesser einschätzen, wenn sie ein Unternehmen beauftragen, mit dem sie in derVergangenheit bereits positive Erfahrungen gemacht haben. Je nach Komplexitätder beabsichtigten Maßnahme könnten sich weitere Vorteile daraus ergeben, dassder Auftragnehmer, der in der Vergangenheit bereits für die Gemeinschaft tätigwar, die örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage schon kennt undsich nicht erst einarbeiten muss.

Schließlich handele es sich bei der bisherigen"Drei-Angebote-Regel" der Instanzgerichte um eine reineVerfahrensvorgabe, die in der Sache nichts über die Eignung und denmarktgerechten Preis eines einzelnen Angebots aussage, betont der BGH. Auchwenn ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme nicht schon wegen fehlenderVergleichsangebote zu beanstanden sei, könne er deshalb ordnungsmäßigerVerwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignetund/oder überteuert ist. Dabei handele es sich jedoch um einen eigenständigenBeschlussmangel, den der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und unterBeweis stellen muss.

Daran gemessen habe das AG die Klage zu Recht alsunbegründet abgewiesen. Der allein geltend gemachte Anfechtungsgrund("keine Vergleichsangebote") liege hinsichtlich sämtlicher Beschlüssenicht vor. Vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkendenWohnungseigentümers reichten die vorhandenen Informationen für eineEntscheidung aus. Weder habe es der Einholung von Vergleichsangeboten bedurft nochhabe die Eignung beziehungsweise Wirtschaftlichkeit der vorgelegten Angebotedurch externen Rat – über die Überprüfung durch den Verwalter hinaus –kontrolliert werden müssen. Es handele sich um mehrere unterschiedlicheStandardmaßnahmen in unterschiedlichen Bereichen der Anlage. Mit deren Vornahmehätten ohne weiteres – wie geschehen - bekannte und bewährte, mit der Anlagevertraute Handwerker beauftragt werden können. Dass die Angebote objektivungeeignet und/oder überteuert sind, hätten die Kläger nicht innerhalb derAnfechtungsfrist geltend gemacht; dafür sei im Übrigen auch nichts ersichtlich.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25