Instandhaltungsrücklage: Zählt nicht zu Werbungkosten

Vermieter können grundsätzlich alle Ausgaben rund um die vermietete Wohnung steuerlich absetzen. Ein bayerisches Ehepaar machte die Instandhaltungsrücklage für das Jahr der Einzahlung geltend. Doch das Finanzamt und der Bundesfinanzhof (BFH) erkannten das nicht an. Wie die Lohnsteuerhilfe Bayern berichtet, wird dem Ehepaar ein Werbungskostenabzug aber nicht gänzlich versagt, sondern lediglich auf einen späteren Veranlagungszeitraum verschoben.

Vermieter und Wohnungseigentümer mit einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentümern müssten eine zweckgebundene Erhaltungsrücklage für zukünftige Reparaturen am Haus ansparen, erläutert die Lohnsteuerhilfe. Diese Zahlungen flössen monatlich an die gesetzlich vorgeschriebene Wohnungseigentümergemeinschaft, die das Geld bis zur Verwendung verwalte. Sofort absetzbar seien diese Zahlungen nicht.

Der BFH habe das damit begründet, dass andere Wohneigentümer in Einfamilienhäusern das Geld schließlich nur für das Jahr absetzen könnten, in dem sie die Reparaturen bezahlt haben. Ein Ansparen für künftige Ausgaben sei daher nicht zu berücksichtigen. Es sei gerechtfertigt, wenn der Steuerbonus für Vermietung und Verpachtung nicht schon zum Zeitpunkt der Zahlung in die Erhaltungsrücklage gewährt wird, sondern erst, wenn tatsächlich am Haus etwas instandgesetzt, repariert oder modernisiert wird.

Zudem sei steuerrechtlich zwischen den sofort abziehbaren Erhaltungsmaßnahmen und den Herstellungskosten eines Gebäudes zu unterscheiden. Letztere würden über mehrjährige Abschreibungen berücksichtigt. Dies betreffe zum Beispiel die Beseitigung versteckter Baumängel oder Schönheitsreparaturen. Die Höhe der Ausgaben und die steuerliche Zuordnung könnten zudem erst bei Vorliegen der konkreten Erhaltungsmaßnahmen vorgenommen werden und nicht schon vorab, so die Richter.

Eine Ausnahme gibt es laut Lohnsteuerhilfe aber: Wird die Wohnung vor der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen verkauft, könne der Alteigentümer das eingezahlte Geld nicht mehr als Werbungskosten absetzen. Meist sei jeden Monat ein Euro pro Quadratmeter der Erhaltungsrücklage zuzuführen. Das könne je nach Größe der Wohnung einen drei- bis vierstelligen Betrag pro Jahr ausmachen und sich über die Jahre aufsummieren. "In so einem Fall, regelt man das idealerweise im Kaufvertrag. Die angesparte Instandhaltungsrücklage sollte im Kaufpreis berücksichtigt werden, sodass ein Ausgleich stattfindet", erklärt Tobias Gerauer, Vorstand der Lohnsteuerhilfe Bayern.

Lohnsteuerhilfe Bayern e.V., PM vom 26.08.2025