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Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen

Ihr Bund der Steuerzahler informiert

Neue Grundsteuer nimmt Fahrt auf

Ab Juli müssen Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung abgeben

Die Regierung in Düsseldorf hat sich bei der Reform der Grundsteuer für das Bundesmodell entschieden. Überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Gebäude (mehr als 75 % der genutzten Fläche) werden im so genannten Ertragswertverfahren berechnet, die übrigen Grundstücke im Sachwertverfahren. Der Bund der Steuerzahler stellt in den nächsten Ausgaben seiner Mitgliederzeitung dieses Verfahren ausführlich vor. Zudem werden wir Webinare zum Thema anbieten. Hier stellen wir den zeitlichen Fahrplan zur Neuberechnung vor. 

Hauptfeststellung 1. Januar 2022
Auf diesen Zeitpunkt müssen für sämtliche wirtschaftliche Einheiten in Nordrhein-Westfalen neue Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbetragsbescheide erteilt werden. Die Schulung aller mit der Grundsteuerreform befassten Bediensteten ist vor Beginn der Feststellungsarbeiten bis voraussichtlich Mitte 2022 erforderlich.

Öffentliche Bekanntmachung voraussichtlich 1. Quartal 2022
Alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer werden vom Bundesministerium der Finanzen durch öffentliche Bekanntmachung zur Abgabe der Feststellungserklärungen aufgefordert. Dabei besteht eine Pflicht zur elektronischen Übermittlung der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Der späteste Abgabetermin ist der 31. Oktober 2022. Die Abgabe soll über ELSTER erfolgen. Dafür ist zunächst HIER eine einmalige Registrierung erforderlich. Benötigt wird die steuerliche Identifikationsnummer. Diese finden Sie auf der Lohnsteuerbescheinigung, sie kann über bzst.de beantragt oder beim Finanzamt erfragt werden. Sie sollten für die Registrierung etwas Vorlaufzeit einplanen. In Härtefällen soll auch eine Abgabe in Papierform möglich sein. Der Bund der Steuerzahler setzt sich für eine großzügige Regelung dieser Abgabeform ein und hat dazu gemeinsam mit Haus und Grund NRW und dem Verband Wohneigentum den Finanzminister angeschrieben. Über die bereits bestehende Internetseite  sollen Bürgerinnen und Bürger bei der Abgabe der Feststellungserklärungen unterstützt werden (z.B. Flurstücksbezeichnung, Grundstücksfläche, Ackerlandzahl, Grünlandzahl).

Informationsschreiben ab Juni 2022
Das Informationsschreiben soll enthalten: allgemeine Informationen zu den Änderungen des Grundsteuerrechts, Aktenzeichen (unter dem die Erklärung online bei ELSTER abzugeben ist), Verweis auf eine bei der Katasterverwaltung vorhandenen Online-Plattform, aus der sich alle bei der Katasterverwaltung verfügbaren Daten entnehmen lassen.

Entgegennahme Erklärungen ab Juli 2022
Die laufenden Vorbereitungsarbeiten sehen vor, dass die Finanzämter die Erklärungen ab dem 1. Juli 2022 entgegennehmen.

Neubewertung durch die Finanzämter
Nach der Abgabe der Erklärungen erfolgt die eigentliche Arbeit der Hauptfeststellung in den Finanzämtern. Hierzu gehören die Feststellung der Grundsteuerwerte sowie die Veranlagung der Grundsteuermessbeträge. Der überwiegende Teil der Arbeiten soll spätestens bis Mitte des Jahres 2024 erledigt sein.

Ermittlung „neutraler“ Hebesätze
Nach Abschluss der Ermittlung der Bemessungsgrundlagen (voraussichtlich Ende 2024) wird unter Berücksichtigung der tatsächlichen neuen Bemessungsgrundlagen eine rechnerische Ermittlung der „neutralen“ Hebesätze für die jeweiligen Kommunen erfolgen. Erklärtes Ziel soll es sein, dass durch die neue Grundsteuerbewertung das Aufkommen neutral bleibt. 
Achtung: Es droht die Gefahr, dass die Kommunen in den nächsten drei Jahren die Hebesätze anheben, um schon jetzt von den neuen Werten zu profitieren. 

Grundsteuerbescheide durch die Kommunen
Zum 1. Januar 2025 können die neuen Grundsteuerbescheide durch die Kommunen erteilt werden.


Der Bund der Steuerzahler NRW bietet folgende Webinare zum Thema an:

Reform der Grundsteuer in NRW – Basiswissen

Montag, 30. Mai 2022, 18 Uhr 
Zur Anmeldung

 

Reform der Grundsteuer in NRW

Dienstag, 24. Mai 2022 18 Uhr
Zum Login für Mitglieder

Donnerstag, 23. Juni 2022, 9 Uhr
Zur Anmeldung

Donnerstag, 30. Juni 2022, 18 Uhr
Zum Login für Mitglieder

 



Grundsteuererklärung 2022

Wichtige Informationen zur neuen Grundsteuer

Im Mai werden die Finanzämter die Grundstücksbesitzer über das neue Verfahren informieren. Den genauen Fahrplan finden Sie hier.

Erste Informationen über die neue Grundsteuer bietet auch eine Seite des Finanzministeriums auf www.grundsteuer.nrw.de.  Dort gibt es zahlreiche Informationen für die einzelnen Zielgruppen wie Grundstückseigentümer, Unternehmen und Hausverwaltungen.

Der Bund der Steuerzahler hat zusammen mit Haus und Grund und dem Verband Wohneigentum den Finanzminister um eine unbürokratische Lösung für die Eigentümer gebeten, die nicht in der Lage sein werden, ihre Erklärung online abzugeben. Dazu schreibt der Minister: “ Wie Sie richtigerweise ausführen, sind die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts grundsätzlich gemäß § 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz elektronisch an das zuständige Finanzamt zu übermitteln. Dies ist z.B. über www.elster.de möglich. Die Feststellungserklärung kann auch über den Zugang von nahen Angehörigen abgegeben werden.

Ist dies nicht möglich, kann die Finanzbehörde auf Antrag zur Vermeidung unbilliger Härten auf eine Übermittlung durch Datenfernübertragung verzichten, z.B. wenn kein Zugang zum Internet besteht. In diesen Fällen können mit dem Antrag Papiervordrucke bei dem zuständigen Finanzamt angefordert werden.“


Die Nutzung macht den Unterschied

Grundsteuer: die Grundstücksarten

Bei bebauten Grundstücken unterscheidet das Bewertungsgesetz für Zwecke der Neuberechnung der Grundsteuer auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 sieben verschiedene Grundstücksarten. Die Abgrenzung der Grundstücksarten ist grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche vorzunehmen. Abzustellen ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume zum Feststellungszeitpunkt.

Einfamilienhäuser
Es liegt nur eine Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne vor. Die Mitbenutzung zu Nichtwohnzwecken, insbesondere zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken, zu weniger als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, ist für die Einordnung als Einfamilienhaus unschädlich, wenn die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Wochenendhäuser, die während des ganzen Jahres bewohnbar sind, können Einfamilienhäuser sein.

Zweifamilienhäuser
Für Zweifamilienhäuser gelten die Ausführungen zu den Einfamilienhäusern sinngemäß. Das Gebäude verfügt über zwei Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinn. Zu der Grundstücksart Zweifamilienhäuser gehören neben den typischen Zweifamilienhäusern mit zwei voneinander abgetrennten Wohnungen auch die Wohngrundstücke, die eine Hauptwohnung und eine Einliegerwohnung enthalten. Dabei ist für die Einliegerwohnung der Wohnungsbegriff maßgeblich. 
Wohnungsbegriff: Eine Wohnung ist danach in der Regel die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Diese Räume müssen eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbstständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Räume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche soll mindestens 20 m2 aufweisen.

Wohnungseigentum
Jedes Wohnungseigentum gilt grundsätzlich als ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes. Wohnungseigentum wird nach § 2 WEG (Gesetz über Wohneigentum und Dauerwohnrecht) entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründet. Das Wohnungseigentum entsteht zivilrechtlich mit der Anlegung des Wohnungseigentumsgrundbuchs und dessen Eintragung. Die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammen, zu dem es gehört.

Mietwohngrundstücke
Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, Wohnzwecken dienen und keine Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. Mietwohngrundstücke enthalten in der Regel mehr als zwei Wohnungen. Ein Mietwohngrundstück kann auch bei einem Studentenwohnheim vorliegen. Typische Mietwohngrundstücke sind z. B. Mehrfamilienhäuser. Eine Mitbenutzung zu Nichtwohnzwecken unter 20 Prozent steht der Einordnung als Mietwohngrundstück nicht entgegen.
Besonderheit: Nutzflächen von Nebenräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind nicht einzubeziehen. Nebenräume sind z. B. Keller-, Abstell-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen. Nutzflächen von Nebenräumen, die nicht im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind bei der Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zu berücksichtigen.

Beispiel: Auf einem Grundstück befindet sich ein mehrgeschossiges Gebäude, das wie folgt genutzt wird:
420 m2 Wohnfläche
200 m2 Nutzfläche, davon 100 m2 betrieblich genutzt, je 50 m2 Kellerraum für die Wohnfläche und die Nutzfläche
Das Grundstück ist kein Mietwohngrundstück, da nur 73,68 Prozent (420 m2 von insgesamt 570 m2 Wohn- und Nutzfläche) Wohnzwecken dienen. Die zur Wohnfläche gehörenden Kellerräume (Nutzfläche 50 m2) sind hierbei nicht zu berücksichtigen.

Geschäftsgrundstück
Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die gemessen an der Wohn- und Nutzfläche zu mehr als 80 Prozent eigenen oder fremden betrieblichen (gewerblichen, freiberuflichen) oder öffentlichen Zwecken dienen und kein Teileigentum sind. Geschäftsgrundstücke können insbesondere bei Grundstücken vorliegen, die mit Fabrik-, Industrie-, Verwaltungs-, Bürogebäuden, Hotels oder Dienstgebäuden der öffentlichen Verwaltung bebaut sind.

Gemischt genutztes Grundstück
Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die sowohl Wohnzwecken als auch eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Gemischt genutzte Grundstücke dienen gemessen an der Wohn- und Nutzfläche zu mindestens 20 Prozent (andernfalls Wohngrundstück oder sonstiges bebautes Grundstück) und zu höchstens 80 Prozent (andernfalls Geschäftsgrundstück) eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken. 

Teileigentum
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z. B. Büroräume, Ladenlokale) in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Jedes Teileigentum gehört zum Grundvermögen und gilt grundsätzlich als ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes.

Sonstige bebaute Grundstücke
Zu den sonstigen bebauten Grundstücken gehören bebaute Grundstücke, die keiner der anderen Grundstücksarten zugeordnet werden können. Hierunter zählen z. B. Clubhäuser, Vereinshäuser, Bootshäuser, studentische Verbindungshäuser, Turnhallen von Sportvereinen, Schützenhallen und Jagdhütten. Auch selbstständige Garagengrundstücke sind sonstige bebaute Grundstücke, sofern sie nicht betrieblich genutzt werden. Wochenendhäuser, die nicht dauernd bewohnt werden können, gehören ebenfalls zu den sonstigen bebauten Grundstücken.


Der Bund der Steuerzahler NRW bietet folgende Webinare zum Thema an:

Reform der Grundsteuer in NRW

Dienstag, 24. Mai 2022 18 Uhr
Zum Login für Mitglieder

Donnerstag, 23. Juni 2022, 9:00 - 10:30 CEST
Zur Anmeldung

Donnerstag, 30. Juni 2022, 18 Uhr
Zum Login für Mitglieder


Das Bewertungsverfahren

Komplexe Berechnungen bestimmen in Zukunft die Bewertung der Grundstücke

Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist für Wohngrundstücke, also Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum anzuwenden. Der neue Grundsteuerwert, früher Einheitswert, ergibt sich aus dem Produkt des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) und dem abgezinsten Bodenwert. Für ggfs. selbstständig nutzbare Teilflächen kommt noch ein Bodenwert hinzu.

Der kapitalisierte Reinertrag
Für die Ermittlung des kapitalisierten Reinertrages des Gebäudes werden folgende Angaben benötigt:

  • Die Restnutzungsdauer
  • Die Grundstücksgröße (kann unter tim-online.nrw.de ermittelt werden)
  • Der Bodenrichtwert (bei boris.nrw.de stehen die aktuellen Bodenrichtwerte)
  • Der Rohertrag des Grundstücks. Dieser wird aus der Wohnfläche, einer Listenmiete und dem Mietpreisniveau ermittelt. Hinzu kommen ggfs. Garagen oder Tiefgaragenplätze mit einem Festwert und einem Ab- oder Zuschlag nach dem Mietpreisniveau.
  • Bewirtschaftungskosten
  • Ein Liegenschaftszins und ein daraus abgeleiteter Vervielfältiger (Anlage 37 zum Bewertungsgesetz)

Die Restnutzungsdauer
Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer beträgt für Wohngrundstücke einheitlich 80 Jahre. Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Aus Vereinfachungsgründen wird das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (Baujahr) vom Jahr des Hauptfeststellungszeitpunkts bestimmt. Beispiel:
Hauptfeststellungzeitpunkt 2022
Baujahr des Gebäudes 1975
2022 - 1975 = Alter 47 Jahre
Restnutzungsdauer:  
80 Jahre - 47 Jahre = 33 Jahre
Bei einer Kernsanierung wird von einer Verlängerung der Nutzungsdauer ausgegangen. Das Ende der Sanierung stellt das neue Baujahr dar. Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer erfolgt ein Abschlag von 10 %, so dass sich eine maximale Nutzungsdauer von 72 Jahren ergibt. Eine Kernsanierung liegt vor, wenn nicht nur der Ausbau (u. a. Heizung, Fenster und Sanitäreinrichtungen) umfassend modernisiert, sondern auch der Rohbau teilweise erneuert worden ist.

Die Ermittlung des Rohertrages
Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich aus typisierten monatlichen Nettokaltmieten, die vom Gesetzgeber festgelegt wurden. Die Höhe der monatlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter ergibt sich aus der Anlage 39 zum Bewertungsgesetz. Die Erklärung der tatsächlichen Mieteinnahmen durch den Steuerpflichtigen oder die Ermittlung einer üblichen Miete ist ausgeschlossen.
Die Nettokaltmieten werden für die drei Grundstücksarten Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Mietwohngrundstück jeweils in drei Wohnflächengruppen sowie fünf Baujahrgruppen unterteilt.
Für die Ermittlung des Rohertrags bei Wohnungseigentum sind die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke anzuwenden. Für Garagen- und Tiefgaragenstellplätze wird eine Nettokaltmiete als Festwert zugrunde gelegt (35 Euro pro Monat). Für sonstige Außenstellplätze erfolgt kein gesonderter Ansatz.
Hinzu kommt entweder ein Zu- oder Abschlag, der sich aus Mietniveaustufen ergibt. Es gibt sieben Mietniveaustufen, die ebenfalls vom Gesetzgeber festgelegt wurden.

Ermittlung der Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Die Bewirtschaftungskosten ergeben sich aus den pauschalierten Erfahrungssätzen.
Die Bewirtschaftungskosten werden in Abhängigkeit von den unterschiedlichen Grundstücksarten und nach der jeweiligen Restnutzungsdauer der Gebäude differenziert. Ein Ansatz in tatsächlicher Höhe ist ausgeschlossen. Die Bewirtschaftungskosten werden durch einen prozentualen Wert vom Rohertrag abgezogen. Der Prozentsatz ergibt sich aus Anlage 40 zum Bewertungsgesetz.

Der Liegenschaftszins
Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen der Wert von Grundstücken abhängig von der Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird:

  • 2,5 % für Ein- und Zweifamilienhäuser
  • 3,0 % für Wohnungseigentum
  • 4,0 % für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen
  • 4,5 %für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen

Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern verringert sich der Liegenschaftszinssatz um jeweils 0,1 Prozentpunkte je volle 100 Euro, die der Bodenrichtwert oder Bodenwert je Quadratmeter die Grenze von 500 Euro je Quadratmeter übersteigt, bis zu einem Bodenrichtwert von 1.500 Euro je Quadratmeter.  Beispiel:
Einfamilienhaus
Grundstück mit 500 qm Fläche, Baujahr 1980, Mietpreisniveau Stufe 3 (keine Zu- und Abschläge), eine Garage. Bodenrichtwert 300 Euro pro qm.
Reinertrag für die Wohnfläche:
gesetzlich normierte durchschnittliche Nettokaltmiete für NRW (Anlage 39 zum BewG, Teil I) – Zu-/Abschlag nach Mietniveaustufe 3 (0%) monatliche Nettokaltmiete 5,82 Euro
jährlicher Rohertrag EFH (5,82 x 120 qm x 12) = 8.380 Euro plus
jährlicher Rohertrag Garage (35 Euro x 12) = 420 Euro
Summe jährlicher Rohertrag: 8.800 Euro
abzüglich Bewirtschaftungskosten (8.800 x 25%) = -2.220 Euro
Restnutzungsdauer 38 Jahre bei Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, jährlicher Reinertrag 6.580 Euro
Vervielfältiger = 24,35 (RND 38 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5%), keine Zinssatzanpassung, da der Bodenrichtwert 500 Euro nicht übersteigt
Barwert des Reinertrags 6.580 Euro x 24,35 = 160.223 Euro

Der abgezinste Bodenwert
Für die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts werden folgende Faktoren benötigt:

  • Bodenwert bzw. Bodenrichtwert
  • Abzinsungsfaktor (Anlage 41 zum Bewertungsgesetz)
  • Grundstücksart
  • Alter
  • Grundstücksgröße
  • Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen bei Ein- und Zweifamilienhäusern Umrechnungskoeffizient aus Anlage 36 des Bewertungsgesetzes (Normgröße 500 qm)

Zum Umrechnungskoeffizienten ist folgendes anzumerken: Je kleiner das Grundstück, um so größer ist der Koeffizient.
Beispiel:
Einfamilienhaus
Grundstück mit 500 qm Fläche, Baujahr 1980, Bodenrichtwert 300 Euro pro qm
Bodenwert 500 qm × 300 Euro × 1,00 (Um-rechnungskoeffizient) = 150.000 Euro
Abgezinster Bodenwert:
150.000 Euro x 0,3913 = 58.695 Euro
(Abzinsungsfaktor RND 38 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %)

Der Grundsteuerwert
Der neue Grundsteuerwert ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem abgezinsten Bodenwert.
Barwert des Reinertrags 160.223 Euro
Abgezinster Bodenwert 58.695 Euro   
Grundsteuerwert 218.918 Euro
Zum Schluss wird noch ermittelt, ob der Grundsteuerwert über dem Mindestwert liegt. Der Mindestwert errechnet sich aus 75 % des Bodenrichtwertes. Im Beispielsfall sind dies 75 % von 150.000 Euro = 112.500 Euro. Dieser Wert ist kleiner als der Grundsteuerwert. Damit bleibt es beim Grundsteuerwert.
Zum Abschluss wird noch der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Der auf 100 Euro abgerundete Grundsteuerwert wird mit einer Messzahl von 31/1000 multipliziert.
Im Beispiel ergibt dies folgenden Messbetrag:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Messbetrag.
218.900 Euro x 0,031 % = 67,86 Euro
Die endgültige Höhe der Grundsteuer hängt schließlich vom Hebesatz der Kommune ab.



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