Dormagen kauft Warenhaus – eine gute Idee?

Warum der Kauf?

„Das Dormagener Kaufhaus, Ringcenter‘ spielt für die Dormagener Innenstadt mit seinem breiten Sortiment als Frequenzbringer und als Arbeitgeber mit ca. 90 Mitarbeitenden eine zentrale Rolle. Das eigentümergeführte Kaufhaus mit ca. 7.000 Quadratmeter Verkaufsfläche auf vier Etagen und über 80.000 Produkten ist für eine Stadt in der Größe Dormagens eine positive Besonderheit, die die Attraktivität der Innenstadt als Einkaufsort maßgeblich steigert,“ so die Stadt auf Anfrage des BdSt NRW.

Die Stadt hatte Sorge, dass sich das ändert und wollte das Zepter selbst in die Hand nehmen: „Im Rahmen der Corona-Pandemie musste der gesamte Einzelhandel hohe Umsatzeinbußen verkraften. Auch das Ringcenter hat dabei aufgrund der relativ hohen Fixkosten für Miete und Nebenkosten finanzielle Rückschläge hinnehmen müssen“, erklärt die Stadt. Sie verweist auf die Erfahrungen in anderen Innenstädten, wo die Schließung von Kaufhausimmobilien (Hertie, Karstadt) negative Entwicklungsspiralen für den Einzelhandelsstandort ausgelöst hat. In der Folge sank die Attraktivität der Innenstädte. Die Stadt Dormagen schreibt: „Diese Effekte gilt es zu vermeiden, um Lebensqualitäts- und Arbeitsplatzverlusten in der Innenstadt vorzubeugen.“ 

Der Kauf des Ringcenters gebe ihr die Möglichkeit, langfristig die strategische Entwicklung der Innenstadt mitzugestalten. Deshalb habe der Bürgermeister das grundsätzliche Kaufinteresse der Stadt Dormagen formuliert, „mit dem die Stadt Dormagen primär das Ziel verfolgt, das Ringcenter als starker Frequenzbringer für die Innenstadt langfristig zu erhalten. Um eine Reduktion der Nebenkosten und insoweit eine finanzielle Entlastung des Ringcenters herbeiführen zu können, ist in Kooperation zwischen evd (Anm. der Redaktion: Energieversorgung Dormagen GmbH) und der City Ring Handels GmbH & Co. KG der Bau einer Photovoltaikanlage auf dem Dach des „Ringcenters“ vorgesehen.“

Mittelfristige Folgekosten unklar

Doch Immobilienbesitz bedeutet auch Investitions- und Erhaltungskosten. Was konkret auf die Stadt zukommt, kann sie nicht sagen: „Nach indikativen Informationen aus der Immobilienbewertung und ersten internen Recherchen wurde im Zusammenhang mit dem Erwerb ein externer Dienstleister mit einer detaillierten Zustandserfassung und -bewertung der baulichen und technischen Anlagen sowie der Erstellung eines Instandhaltungskonzeptes beauftragt. Das Instandhaltungskonzept soll unter anderem die konkrete Instandhaltungserfordernis aufzeigen und die für den wirtschaftlichen Betrieb des Gebäudes erforderlichen Maßnahmen unter Berücksichtigung des laufenden Gebäudebetriebs aufzeigen. Ziel der Strategie ist eine vorbeugende Instandhaltung des Gebäudes und die Nutzung von Synergien bei erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen.“

Die Stadt erläutert, dass sie zunächst wurden für die kommenden Jahre Mittel in Höhe von 200.000 Euro pro Jahr für den Haushalt angemeldet habe, um die vorrangigen Maßnahmen zur Sicherstellung des laufenden Gebäudebetriebes umzusetzen. Im Herbst dieses Jahres sollen die Maßnahmen konkretisiert werden, so dass entsprechende Haushaltsmittel „auf Grundlage von verifizierten Kostenprognosen angemeldet“ werden können.

Allerdings habe die Stadt eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt, „die auf Basis der bestehenden und zu erwartenden Mieterträge, der Finanzierungsbelastung sowie der Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwände zu einer positiven Wirtschaftlichkeit des Ankaufs kam.“

Der BdSt NRW meint

Die Bedeutung des Ringcenters ist für das Leben in der Innenstadt unbestritten. Wenn die Stadt langfristig Einfluss auf die Entwicklung der Innenstadt haben möchte, ist auch das nachzuvollziehen. Dennoch sehen wir den Kauf kritisch: Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung mit den Steuerzahlern im Rücken fällt stets optimistischer aus, als wenn das eigene Portemonnaie dran glauben muss. Das zeigt sich auch hier deutlich, denn eine valide Wirtschaftlichkeitsberechnung ist ohne Kenntnis der mittelfristigen Investitions- und Erhaltungskosten überhaupt nicht möglich – die Stadt sagt selbst, dass sie die noch gar nicht hat.

Die Corona-Pandemie war ohne Zweifel für den Einzelhandel eine Katastrophe und die Erholung ist noch nicht überall abgeschlossen. Doch die Stadt reagiert auf ein zeitlich begrenztes Problem mit einer unbegrenzten Maßnahme, bzw. einem Entgegenkommen. Der kommunale Wunsch nach einer Senkung der Nebenkosten für das Ringkaufhaus durch eine Photovoltaikanlage ist ohne die Steuerzahler im Erfolgsverspechen fraglich. Eine Subventionierung könnte aber zu einer Wettbewerbsverzerrung führen. Tragfähige Einzelhandelskonzepte sollten dauerhaft ohne öffentlichem Entgegenkommen auskommen müssen. Auch wenn sie eine zentrale Bedeutung haben.

Der Kauf der Immobilien erfolgte ohne Not. Aus Sicht der Steuerzahler wäre zumindest eine private Beteiligung eines seriösen, im Einzelhandel erfahrenen Immobilienunternehmens sinnvoll. Dieser Schritt ist aber noch immer möglich und sollte ins Blickfeld der Stadt kommen. Auch ist der Verkauf der Wohnungen eine sinnvolle Option, die sogar bei einer sozialen Verträglichkeit zumindest einen Teil des Verkaufspreises einspielen kann.

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