Dachgeschosswohnung auch im Erdgeschoss? Dingliches Wohnrecht unwirksam

Ein dingliches Wohnrecht muss hinreichend bestimmtbezeichnet sein und den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entsprechen. Fehltes hieran, lassen sich aus der Vereinbarung keine Rechte herleiten. Das hat dasOberlandesgericht (OLG) Zweibrücken entschieden. Wertlos ist damit einvereinbartes dingliches Wohnrecht an einer "abgeschlossenen Wohnung imDachgeschoss", wenn es in dem Haus tatsächlich nur eine Wohneinheit gibt,die sich auf Erd- und Obergeschoss erstreckt.

Ein Sohn wollte, dass sein Vater eine Wohnung in seinemAnwesen räumt. Er berief sich auf ein 1994 zu seinen Gunsten vereinbartesWohnrecht an der Wohnung. Doch der Vater weigerte sich. Der Sohn zog vorGericht, scheiterte aber auch hier.

Das Wohnrecht, das zwischen seinem Vater und seiner Muttervereinbart und sodann ins Grundbuch eingetragen worden war, umfassteausdrücklich "die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenenWohnung im Dachgeschoss". Tatsächlich handelt es sich bei dem Anwesen umein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und einem Kellergeschoss mitEinliegerwohnung.

Vor dem Landgericht (LG) erläuterte die Mutter als Zeugin,nach ihrem Verständnis habe sich die Wohnung im Dachgeschoss auf alles bezogen,was zu dem damaligen Zuhause des Sohnes "unter dem Dach" gehört habe.Das LG legte das Wohnrecht entsprechend dieser Vorstellung der Mutter bei derVereinbarung aus und verurteilte den Vater zur Räumung der abgeschlossenenWohnung in Erd- und Obergeschoss.

Anders das OLG Zweibrücken: Es wies die Klage auf dieBerufung des Vaters ab. Das dingliche Wohnrecht sei 1994 nicht wirksam bestelltworden. Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordere, dass derGebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt wird, in der Eintragung detailliertbeschrieben werde. Anzugeben seien die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerkenauch das Geschoss, sodass jeder Dritte ohne Weiteres feststellen könne, welcheRäume gemeint seien.

In dem konkreten Einfamilienhaus gebe es keine "abgeschlosseneWohnung im Dachgeschoss". Das Obergeschoss selbst sei nicht abgeschlossenund bilde aufgrund der baulichen Ausgestaltung erst gemeinsam mit demErdgeschoss eine Wohneinheit. Die in der Vereinbarung erfolgte Bezeichnung als "Dachgeschoss"umfasse bereits sprachlich nicht die aus Erd- und Obergeschoss bestehendeWohneinheit. Die Erklärung der Mutter könne nicht berücksichtigt werden, daihre Vorstellung bei Vertragsschluss nicht wie gefordert für jedermann ohneWeiteres erkennbar sei. Diese Anforderung schließt es laut OLG aus, nachzuforschen,was die Familie mit der Eintragung bezweckt habe.

Das OLG hat die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen.

Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken, Urteil vom15.01.2026, 4 U 121/23